回顾2021年房地产市场
■ 孙旭
房地产市场在2021年经历了一轮“过山车”，上半年销售强劲，到了下半年则出现了快速“降温”的现象。
2021年，全国房地产市场“前热后冷”，上半年热点地区房地产市场延续了2020年下半年以来的活跃态势，房价与地价继续上涨。下半年，房地产市场快速降温，热点城市房产交易量急降，第二批集中供地城市的土拍集体遇冷，70城二手房价指数8月首次转跌，部分民企也出现程度不一的经营困难。在这样的背景下，四季度成为楼市政策的关键期，以央行为首的主体开始频频释放积极信号。
行业遇冷
2021年，在坚持“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标指导下，中央及地方频繁发布稳楼市政策。从前三季度来看，各地累计加码调控超400次，调控方式、力度及细致度均显著升级。
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根据中指研究院发布的《中国房地产市场2021总结·2022展望》指出，从目前来看，随着调控政策的持续显效，下半年市场情绪明显回落，购房者置业情绪偏弱，房企投资意愿和动力亦显不足。
中国银行研究院研究员王梅婷表示，2021年上半年房地产市场火热，一方面，是2020年下半年以来的房地产销售火热态势的延续。另一方面，今年上半年，房地产市场对三道红线、贷款集中度等房地产调控政策的预期相对乐观，短期内房地产投资和销售的热情较高。
而进入下半年房地产快速“转冷”的原因主要在于，房地产调控政策进一步趋严，尤其是个人房贷办理周期延长、部分银行暂缓房贷业务，房地产企业销售和回款受到影响，“三道红线”的作用逐步显现，房地产企业资金周转压力增大，房地产投资增速不断下行。“尤其是三季度以来，部分房地产企业债务违约，房地产企业和购房者预期转变明显，行业发展逻辑深刻改变，房地产投资、销售遇冷。”王梅婷说。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，2021年初，在疫情褪去背景下，疫情期间积压的需求继续释放，一季度市场迎来“小阳春”。而自4月起，调控政策不断收紧，金融监管持续加压，再加上“三道红线”以及“两集中”供地等政策持续发酵，供应端房企资金压力大，需求端购房者贷款难度高。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华则表示，2021年房地产出现“前热后冷”情况主要受多个因素影响。2021年下半年，国内部分金融机构执行房贷限额政策存在一定偏差，伤及刚需及部分房企合理融资需求。此外，个别房企债务风险暴露，房地产市场悲观情绪持续发酵，进一步加剧了房地产信用收缩，房企融资压力上升，拿地需求下降，购房者观望情绪转浓。
政策出动
针对今年房地产“前热后冷”的行情，为围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台了多项政策举措。
从信贷及风险防范方面来看，中国人民银行和银保监会日前联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，黑龙江、桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个地区拿出“真金白银”，发布稳楼市政策。
从房企融资方面来看，11月份以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。同时，房企信用债发行也在持续回暖。
从近期债券审核进度看，12月份以来，各品种地产债审核均有所加快，包括前期发行较缓慢的供应链ABS等。
随着相关利好消息的释放，下半年以来一直处于重压之下的房地产市场获得了喘息机会，并逐渐开始底部修复。
王小嫱表示，近一段时间相关部门的不断发声，包括央行下调1年期LPR、吉林省出台鼓励农民购房、黑龙江内部会议促房地产行业增长等举措，对房地产市场行业的发展有着重要意义，也预示着明年上半年的房地产的政策风向。
“自10月以来，政策频频发出利好声音，但当前的政策仍然从严，预计2022年政策会有放松，但也不会大幅度宽松。各地将会加大保障房建设，例如，近日海南省提出了安居房，多渠道满足购房者的合理住房需求，刚需及改善性住房需求将会受到政策支持。”王小嫱说。
穿越周期
2020年下半年以来，国家对重点房地产企业融资、房地产贷款、集中供地加强管理，外部环境的变化，倒逼企业加速降杠杆、减负债，通过精细化管理提升企业竞争能力。
而自去年“三道红线”等融资新规出台以来，国家不断加强对房地产行业的融资监管，引导行业向更为良性和健康的方向发展。
以碧桂园为例，2021年上半年，碧桂园有息负债总额为3242.4亿元，净负债率为49.7%，较去年下降了5.9个百分点。这已是碧桂园连续多年将净负债率控制在70%以下的行业低水平，亦远低于当前“三道红线”规定不得大于100%的净负债率的要求。
具体来看，碧桂园通过集中力量抓去化、强回款，兼顾规模增长和负债管控，降负债成效明显。在这一背景下，碧桂园也通过稳回款、降负债等措施提升了公司的抗风险能力。
今年以来，碧桂园在进一步降低公司平均融资成本的情况下，积极开拓多元化的融资渠道，也充分保证了公司的流动性和财务弹性。基于在全国范围内精选市场以及精准布局，碧桂园前11个月权益销售5354亿元，全口径销售额仍居行业第一，碧桂园前10个月累计销售及10月单月销售规模，均稳居行业第一。
财务稳健、杠杆可控、现金充裕，碧桂园展现出强大的抵御风险、穿越周期的硬实力以及良好的未来发展预期，并备受评级机构认可。截至目前，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普亦在2020年上调公司评级展望至“正面”。
而当前在楼市政策调控的背景下，企业应如何加强抗风险性以及经营的稳健性?
周茂华则表示，当前，房地产调控“稳”字当头，各地因城施策，落实“三稳”任务，从供需两端发力，根据区域具体房地产市场供需情况，对调控政策进行预调微调。同时，还要适度加快长租房市场发展，推进保障房建设，满足市场多元化、个性化住房需求，促进房地产市场良性循环。
“今年个别房企债务风险暴露的一个重要启示，就是此前部分房企过度‘铺摊子’、加杠杆、快周转的粗放式发展模式不可持续。未来，房企需要转变经营模式，降低对债务依赖，重视企业现金流安全，转向提供高质量服务，满足多元化、个性化、高品质住房需求。”周茂华说。
展望2022年房地产市场
2022年“稳字当头”
房地产市场必将步入良性循环
■ 孙旭
自2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位以来，“房住不炒”一直是我国房地产调控的主基调，在中央层面的重大会议中都曾多次提及。
对于2022年的房地产调控，一直是行业所关注的焦点。业内人士表示，2022年，坚持“房住不炒”总基调不会变，与此同时，将会持续健全房地产调控长效机制，调控政策保持稳定性，短期内存在改善预期。
稳字当头
在2021年最后一个月内，从中央政治局会议到中央经济工作会议，“稳字当头、稳中求进”等关键词给2022年的中国经济工作定下基调。与此同时，也给房地产行业定下了新基调，“稳字当头”“良性循环”或将成为2022年房地产市场的关键词。
对于我国来说，住房问题既是民生问题也是发展问题。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆表示，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资中，在地方财政收入中，在金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”
行业出清，房地产业逐步进入理性发展已是各方普遍共识。今年刚刚结束的中央经济工作会议，除了提到“房住不炒”“保障房”“长租房”等关键词外，会议还提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，随着房地产政策的改善，预计2022年房地产市场热度将高于2021年下半年，房地产市场交易规模有所回温。在探索新的住房模式以及促市场内部循环的引导下，预计房地产行业的消费属性越来越强，保障房占比将明显提升。
中国银行研究院研究员王梅婷则表示，2022年房地产投资低位企稳。在房市明显“降温”背景下，中央重申“稳地价、稳房价、稳预期”，预计2022年房地产调控政策仍将坚持“房住不炒”定位，但实施力度或将有所调整。同时，在政策支持下，房地产行业的兼并重组将会逐步增加，债务规模小、资产质量高的房企将在市场中的竞争力进一步提升。
空间仍存
房地产是人们生产生活的重要载体，当前我国仍然处于城市化中期阶段，大量的住房刚需与改善型需求仍然存在。业内人士指出，在经济增长保持在合理区间的背景下，市场供求关系会逐步改善，各方预期将逐步恢复正常，房地产市场企稳，稳健的房企也会率先走出当下困境。
从目前的趋势看，我国城镇化仍在持续进行中。“十四五”规划指出，坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。
作为国家新型城镇化战略的坚定追随者，碧桂园正是典型代表之一。长期以来，碧桂园坚持城镇化战略不动摇，紧跟新型城镇化建设步伐，在一到六线城镇广泛布局、持续深耕，与国家发展战略同频共振，与区域发展格局相辅相成。
“当前，我国城镇化水平与世界上发达经济体之间仍存在一定差距，城镇化市场依旧广阔。”在2021年中期业绩发布会上，碧桂园集团总裁莫斌表示，近年来，碧桂园的销售增长趋势与我国城镇化进程表现出正相关关系，未来仍有很大空间。
而对于如何进一步促进房地产业健康发展和良性循环，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，第一，国内房地产在促进房地产平稳、可持续、高质量发展的同时，要积极培育新动能，推动产业转型升级，提升全要素生产率。
第二，国内楼市调控基调是一贯和连续的，就是让楼市回归住的属性，避免投机炒作，非理性“繁荣”透支区域经济长期发展潜力，但也要避免楼市短期过冷损害短期经济与金融稳定。通过完善基础制度，强化监管，在防范潜在风险的同时，促进房企高质量发展。
第三，国内楼市调控稳字当头，各地因城施策，供需两端发力，落实“三稳”任务，加快推进房地产长效机制建设，促进房地产市场供需基本平衡，地方政府、金融机构、房地产企业、居民部门、经济发展之间形成良性循环关系。
王梅婷则表示，房地产调控要“稳”字当头，优化政策手段。短期内，在保持房价基本稳定的基础上，充分考虑2022年经济下行压力，合理实施房地产企业融资调控政策，满足刚需和改善型购房者合理的贷款需求，防止出现房地产企业在融资收紧与销售下行双重挤压下，违约情况扩散蔓延，甚至引发流动性危机。同时，稳妥推进房产税试点工作，综合考量政策推出时机。此外，探索人地挂钩等房地产业治理长效机制，促进解决房地产长期供需不平衡、区域不平衡问题。
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